Znalecký posudek na nemovitost oceníte během prodeje nemovitosti nebo její koupi. Stejně tak je možné jej využít například při dědickém řízení. Podívejte se, kdy budete potřebovat znalecký posudek, jak probíhá jeho vypracování a kolik znalecký posudek stojí. Stejně tak vám prozradíme, na co byste si měli dát pozor.
Co je znalecký posudek na nemovitost
Znalecký posudek nemovitosti je odborný posudek, který vypracovává znalec. Nejedná se tak o pouhý odhad ceny nemovitosti, ale o posudek, který je odborníkem vypracován v souladu se zákony, pravidly a normami. Navíc musí být vždy podložen jasnými důkazy, které prokazují danou hodnotu nemovitosti.
Posudek vypracovává vždy soudní znalec, tedy odborník, který je jmenován buďto přímo soudem, případě ministerstvem financí. Znalcem v oboru nemovitostí je pouze ten, kdo získal vysokoškolské stavební vzdělání a zároveň má za sebou minimálně 10 let odborné praxe ve stavebnictví. Kromě toho musí složit znalecké zkoušky.
Je znalecký posudek to stejné jako odhad ceny nemovitosti?
Lidé, kteří se v oblasti realit nepohybují, si často znalecký posudek ceny nemovitosti pletou s odhadem ceny nemovitosti. Přitom jsou to 2 různé věci. Zatímco znalecký posudek může provést pouze znalec, odhad ceny nemovitosti může provést v podstatě kdokoli. Takový odhad není závazný a nemá téměř žádnou váhu v soudním řízení nebo v dokládání skutečností pro různé úřady.
Odhad ceny nemovitosti se zpravidla dělá pro účely prodeje nemovitosti, případně koupi nemovitosti. Pokud ho provádí zkušený realitní makléř nebo odhadce, většinou se velmi blíží znaleckému posudku nebo ho často může kvalitativně i převyšovat, protože při stanovení tržní ceny nemovitosti mnohdy může brát odhadce v potaz skutečnosti, které pro znalce nehrají roli. Speciální typ odhadu se navíc dělá také v případě získání hypotéky (odhadce banky), refinancování hypotéky či při vzniku pojištění.
Kdy je znalecký posudek nemovitosti důležitý
Znalecký posudek je povinný zejména, pokud je nemovitost součástí nějakého soudního řízení. V takovém případě je posudek soudního znalce nutný, aby měl soud dostatečné podklady pro samotné řízení a rozhodování. Kdy se bez znaleckého posudku neobejdete?
- v případě rozvodu a různých manželských sporů
- u exekuce nebo insolvence, kdy se pomocí znaleckého posudku určí cena nemovitosti
- pokud chcete vypořádat spoluvlastnictví
- v případě nejrůznějších (především majetkových) sporů, kde nemovitost hraje roli
Znalecký posudek nemovitosti pro finanční úřad
Spolu se zrušením daně z převodu nebo nabytí nemovitosti už není nutné dokládat znalecký posudek finančnímu úřadu. To se dělalo proto, že daň z nabytí nemovitosti byla 4 % z hodnoty nemovitosti. Přestože hodnota byla například při prodeji stanovena odhadcem nebo makléřem, finanční úřady často požadovaly navíc znalecký posudek, protože odhad pro ně nebyl směrodatný.
Nicméně dnes je stále možné, že budete muset platit daň z prodeje nemovitosti. To platí, pokud nemovitost vlastníte:
- méně než 5 let (pokud jste nemovitost získali před 1. 1. 2021)
- méně než 10 let (pokud jste nemovitost získali po 1. 1. 2021)
Jestliže tedy chcete prodat nemovitost, kterou držíte méně než 5 nebo 10 let, je nutné zaplatit daň z prodeje nemovitosti. Je ovšem možné se jí vyhnout, a to v případě, že v nemovitosti bydlíte alespoň 2 roky. Případně, pokud utržené finance opět využijete pro financování vlastního bydlení, a to do 1 roku od prodeje nemovitosti.
Zjistěte víc o tom, kolik na dani zaplatíte, jak si to spočítáte a přečtěte si rady, jak na to. Vše o dani z příjmu při prodeji nemovitosti.
Znalecký posudek či odhad pro hypotéku?
Zpravidla při každé žádosti o hypotéku je nutné doložit speciální typ odhadu nemovitosti, který běžně vypracovává odhadce té dané banky. V některých případech lze tento odhad suplovat i znaleckým posudkem. Od částky uvedené v tomto odhadu se odvíjí konečná suma, kterou vám banka půjčí. Například 80 % z ceny určené odhadcem. Výše hypotéky se nikdy neodvíjí o tržní ceny, jak se často žadatelé mylně domnívají. Proto někdy vzniká problém, že odhad nemovitosti je nižší než cena, za kterou se nemovitost prodává – rozdíl pak musí doplatit kupující ze svých zdrojů.
Odhad v případě hypotéky si většinou banky řeší sami se svými interními odhadci, klient je většinou nezařizuje a cena se buďto započte do nákladů hypotečního úvěru nebo je zdarma.
Znalecký posudek pro dědické řízení
Dědické řízení je svým způsobem také soudním řízením, proto i tady je nutné mít písemný doklad o ceně nemovitosti, která je předmětem dědictví. Od roku 2014 sice není nutné mít v případě dědického řízení přímo znalecký posudek od soudního znalce, ale postačí jiný kvalifikovaný odhad, např. od realitního makléře – pokud se na něm všechny strany dědického řízení shodnou. Pokud se neshodnou, je opět nutné doložit posudek od soudního znalce.
Přečtěte si podrobné informace, k čemu slouží odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení, a jak ho získat.
Cena znaleckého posudku
Cena znaleckého posudku se může lišit podle znalce, který ho zpracovává. Ceny za znalecký posudek do jisté míry reguluje zákon. Zatímco dřív to bylo okolo 300 až 450 Kč za hodinu práce, v roce 2021 sazby vzrostly až na 700 Kč. Dnes v roce 2023 to může být od 800 až do 1000 Kč za hodinu, pokud projde novela zákona. Zvýšení navrhlo ministerstvo spravedlnosti svou novelou, která ale ještě nevstoupila v platnost.
Do samotné ceny se dále započítávají další náklady znalce. Například cestovné, různé výdaje za poštu a další. Měli byste proto počítat, že soudní znalec nemovitostí si může za posudek účtovat zhruba tyto sumy:
- okolo 7 000 Kč u bytu a rekreačního objektu
- okolo 12 000 Kč u rodinného domu
- okolo 15 000 u bytového domu
- okolo 5 000 Kč u dalších objektů, jako jsou garáže, kancelář a podobně
Jak probíhá vypracování znaleckého posudku
Ze všeho nejdřív je potřeba se domluvit se znalcem a probrat situaci, za jakým účelem bude znalecký posudek vznikat. Na základě toho vás znalec seznámí s průběhem a upřesní, jaké dokumenty a součinnost bude potřebovat.
Následně nastane takzvané místní šetření, kdy se soudní znalec dostaví přímo na místo nemovitosti. Posoudí její stav, okolí a další parametry, které mohou ovlivňovat cenu. Poté nastává dohledávání podkladů a důkazů, které potvrzují tvrzení ve znaleckém posudku, a hlavně výslednou cenu nemovitosti. Tato fáze většinou už u běžného odhadu tržní ceny neprobíhá.
Vznikne tak ucelený dokument, díky kterému si uděláte vy nebo třeba soud komplexní náhled na nemovitost. Zjistíte její skutečný stav, okolnosti i odhadovanou reálnou cenu (nikoli tržní, která je často odlišná).
Kdo vytváří znalecký posudek?
Znalecké posudky vždy vytváří soudní znalec, který k tomu má pověření. V některých případech si můžete znalce vybrat sami, jindy může být v průběhu řízení jmenován přímo soudem.
Podle čeho se stanoví cena nemovitosti?
Ocenění nemovitosti znalcem vzniká na základě mnoha parametrů a proměnných. Základem je samozřejmě samotná nemovitost a stav nemovitosti. Posuzuje se jednak obytná plocha, velikost pozemku, ale třeba i materiály, ze kterých je postavena. Velkou roli hraje také stáří nemovitosti. Znalec ale posuzuje třeba i ochranné pásmo nebo památkovou péči, pod kterou by mohla nemovitost spadat.
Následně bere v potaz různé indexy a koeficienty, které při výpočtu ceny nemovitostí hrají roli. Znalecký posudek je pro soud závazný, ale nemusíte s ním vždy souhlasit.
Proč je znalecký posudek dražší než odhad ceny nemovitosti?
Lidé si častou pletou a zaměňují odhad a posudek ceny nemovitosti. Nejsou to stejné úkony. Znalecký posudek zabere zpravidla mnohem více času než pouze odhad. Proto je také dražší, navíc se do ceny promítá odbornost znalce. Přestože třeba realitní makléř dokáže udělat odhad ceny nemovitosti, nemá u soudu nebo jinde takovou váhu.
Způsob ocenění nemovitosti
Odhad ceny soudním znalcem se může lišit také od odhadu jiného znalce. Není to pravidlem, ale stát se to může. Znalec cenu nemovitosti totiž neurčuje na základě jednoho postupu, jedné metody. Existuje víc metod, jak je možné učit cenu nemovitosti, a právě zvolená metoda má velký vliv na výslednou cenu.
Porovnávací metoda
Nejčastěji se posudek nemovitostí dělá na základě porovnávací metody. Rozhodují tady faktory, jako třeba stav nemovitosti a podobně. Podstatou ale je porovnávání. Znalec pečlivě prozkoumá vaši nemovitost a cenu určuje na základě prodejů podobných nemovitostí v lokalitě.
Tuto metodu používají například i banky v případě posouzení hodnoty nemovitosti pro účely hypotéky. Je poměrně přesná a často se shoduje s tržní cenou, protože se do ní částečně promítá poptávka a aktuální situace na trhu nemovitostí.
Výnosová metoda
Tato metoda na výpočet ceny není tak rozšířená. Výsledná cena nemovitosti získaná výnosovou metodou je zpravidla nižší než tržní. Velkou váhu v ní hraje samotný užitek, který nemovitost člověku přinese. Samotná nemovitost někde na malé vesnici nemusí mít skoro žádný užitek a můžete ji prakticky koupit za cenu cihel (podle této metody).
Ovšem pokud se například v budoucnu má ve městě stavět velký výrobní areál nebo nová bytová výstavba, samozřejmě bude očekávaný výnos mnohem vyšší. Právě tuto metodu rádi využívají investoři.
V současnosti klesla poptávka po nemovitostech. Je ovšem ekonomická krize? Podívejte se, jestli se vyplatí investice do nemovitostí v době krize.
Nákladová metoda
Nákladová metoda posuzuje nutné náklady, které je potřeba k dosažení nemovitosti. Její využití dává smysl hlavně ve chvíli, kdy se navíc očekávají různé opravy a rekonstrukce. Jinak se nákladová metoda příliš nepoužívá.
Kombinace znaleckých metod
Při prodeji nemovitosti nebo při posouzení její hodnoty například pro soud, se tyto metody v praxi kombinují. Vzájemně se totiž doplňují a je tak možné dojít k ještě přesnějšímu a realističtějšímu výsledku.
Znalecká cena nemovitosti je rozdílná od tržního odhadu, co teď?
Je běžné, že znalci a odhadci nemovitostí mají rozdílné výsledky. Odhad tržní ceny nemovitosti je často vyšší, a to klidně o statisíce korun, někdy může být rozdíl v milionech. Při odhadu nemovitosti se berou v úvahu jiné faktory, něž při znaleckém posudku.
Základ, ze kterého se vychází, je stejný. Velikost nemovitostí, stav, stáří, velikost pozemku a další. Ovšem v případě odhadu tržní ceny se bere v potaz také lokalita, zeleň a další věci, které v případě znaleckého posudku nehrají žádnou roli. Právě například výborná lokalita dokáže zvýšit tržní cenu klidně o desítky tisíc.
Nejvýraznější vliv u tržní ceny pak hraje poptávka. Pokud poptávka po nemovitostech výrazně převyšuje nabídku, pak jejich tržní cena roste. To byl například případ roku 2021. Ovšem poptávka po nemovitostech nehraje ve znaleckém posudku žádnou roli.
Jak napadnout znalecký posudek
Nastat může i situace, kdy nebudete s výsledkem znaleckého posudku souhlasit. Buďto proto, že odhad ceny byl výrazně vyšší a vy si hájíte tuto vyšší cenu, nebo naopak je pro vás výhodnější co nejnižší cena, například při placení daně.
Pokud nesouhlasíte se závěry znaleckého posudku, můžete ho celý nebo jeho části zpochybnit. Pak většinou nastane přezkum znaleckého posudku, který buďto původní posudek potvrdí nebo vyvrátí. Pokud nesouhlasíte ani v případě, že další znalecký posudek potvrdí ten předchozí, můžete posudky napadnout soudní cestou – to je ovšem krajní řešení, u kterého je většinou malá šance na úspěch.
Není pouze jedna cena nemovitosti
Důležité je si navíc uvědomit, že neexistuje pouze jedna cena nemovitosti. Lidé si často myslí, že cena nemovitosti je jen jedna. A například proto očekávají, že tržní cena, kterou odhaduje realitní kancelář při prodeji, musí být stejná jako ta, kterou určí odhadce banky. Jenže tomu tak není, ve skutečnosti můžete u nemovitostí pozorovat hned 5 vzájemně se lišících cen.
Obvyklá cena nemovitosti
Obvyklá cena za nemovitost je taková, za kterou je možné v České republice pořídit jiné podobné (ideálně stejné) nemovitosti. Tato metoda do jisté míry reflektuje tržní cenu, takže se do ní promítají téměř všechny parametry, které mohou mít na cenu vliv. Ve své podstatě se určuje právě porovnávací metodou.
Tržní cena nemovitosti
Samotná tržní cena nemovitosti je částečně zkreslená, protože se do ní promítá ochota kupujících nabídnout i vyšší částky a vzájemně se tak přeplatit. V praxi je to suma peněz, kterou jsou kupující ochotni za nemovitost zaplatit. Tržní cena nemovitosti je zpravidla vyšší než obvyklá cena, ale v ojedinělých případech může být i nižší, typicky ve vyloučených lokalitách.
Nezmínili jsme navíc nabídkovou cenu. Podívejte se, jak správně nastavit cenu v porovnání s tržní a nabídkovou cenou.
Kupní cena
Kupní cena je taková, za kterou se nemovitost nakonec prodá. Kupní cena se nicméně často shoduje s odhadem, který vychází také z obvyklé ceny. Velmi často je podobná tržní ceně.
Zjistitelná cena (administrativní)
O zjistitelné ceně jste možná neslyšeli. Není tak častá a známá. Řídí se podle zákona o oceňování majetku, který aktualizuje Ministerstvo financí České republiky. Zjistitelná cena se udržuje především kvůli daním a rovnováze mezi jednotlivými daňovými subjekty. Jednoduše řečeno se zjistitelná cena zavedla proto, aby nikdo nebyl při platbě daně zvýhodněn nebo znevýhodněn. Tato cena je často nižší, to je problém v případě vyvlastnění nemovitosti ve veřejném zájmu (typicky třeba u stavby dálnice nebo rychlodráhy).
Zadlužitelná cena
Využívá se často pro potřeby odhadu hypotečního úvěru. Typicky je nižší než tržní nebo kupní cena, nicméně u některých nemovitostí může vyjít i velmi podobně. Nejčastěji ale v případě hypotéky nastává problém, aby kupující byl schopen rozdíl mezi zadlužitelnou a tržní cenou dorovnat. Klidně to může být rozdíl až v řádu statisíců.
Časté otázky ohledně znaleckého posudku
Kde zažádat o znalecký posudek?
Pokud soudního znalce na vypracování znaleckého posudku neurčí přímo soud nebo úřad, případně banka, můžete ho oslovit sami. Stačí se podívat například na seznam znalců nebo znalce najít na internetu, případně oslovit znalecké ústavy, které vám znalce mohou také nabídnout.
Jak dlouho vypracování znaleckého posudku trvá?
Délka zpracování znaleckého odhadu se samozřejmě může pohybovat různě. Vždy záleží na okolnostech. Každopádně standardně dokáže znalec vyhotovit posudek na byt nebo rodinný dům do 7 až 14 dnů.
Je rozdíl mezi cenou znaleckého posudku za byt nebo dům?
Ano, protože u rodinného domu je potřeba brát v úvahu více faktorů než u bytů. Ty je potom potřeba následně prokázat a doložit. Obecně platí, že cena za odhad rodinného domu je zhruba dvojnásobná oproti bytu. Zatímco znalecký posudek ceny bytu vás průměrně vyjde na 7 000 Kč, u rodinného domu je to okolo 12 000 Kč.
Je možné se povinnosti znaleckého posudku vyhnout?
Pokud je znalecký posudek vyžádán soudem nebo jiným úřadem, není to možné. Stejně tak banky budou chtít minimálně odhad ceny nemovitosti od svého znalce. Povinnosti znaleckého posudku se nevyhnete. Nicméně pokud s výsledkem znalce nebudete spokojeni, můžete znalecký posudek rozporovat, nechat přezkoumat nebo si nechat zpracovat posudek vlastní (s ním ale nemusí zase souhlasit protistrana).
Co je potřeba k vypracování znaleckého posudku?
Vše, co bude soudní znalec potřebovat k vypracování znaleckého posudku ceny nemovitosti, vám řekne při prvním kontaktu. Je to v hlavní řadě přístup k nemovitosti, dokumentace a vaše součinnost.
