Dostali jste nemovitost darem a nyní řešíte, jak zdanit příjem, pakliže se rozhodnete nemovitost prodat? A jak postupovat při samotném prodeji nemovité věci? V zákoně musíme hledat pod slovním spojením „bezúplatná plnění“, slovo dar v zákoně nenajdeme. Na praktickém příkladu níže si vše pro lepší pochopení problematiky vysvětlíme.
Rozlišujeme příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů a příjmy, které nejsou. Hned na začátku upozorním na záležitost, že i osvobozené příjmy jsou předmětem daně z příjmů. U nemovitých věcí se nejčastěji řeší jejich osvobození, případně zdanění při nesplnění podmínek osvobození. Je dobré podotknout, že osvobozené příjmy se neuvádějí do daňového přiznání, a tak nevzniká povinnost podat daňové přiznání (v případě, že poplatník nemá žádné jiné příjmy, které tuto povinnost negují, viz § 38g zákona o dani z příjmů, dále jen „ZDP“).
Darování nemovitosti bezúplatně – kdy je příjem od daně osvobozen?
Slovo dar v zákoně nenajdeme, musíme hledat pod pojmem „bezúplatná plnění“, který se nachází v ustanovení § 4a ZDP.
Pokud dostanu nemovitou věc bezúplatně, daný bezúplatný příjem je od daně osvobozen, pokud je od osoby v řadě přímé (rodiče, děti, vnuci) a manželé, dále příbuzní v řadě vedlejší, a to sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety, manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela, rodiče manžela, manželé rodičů a osoby, které s dárcem žijí nejméně po dobu jednoho roku ve společné domácnosti, a které z tohoto důvodu pečují o společnou domácnost nebo jsou na dárce odkázány výživou. Podmínka jednoho roku musí být splněna bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu. Všechny tyto podmínky jsou uvedeny v ustanovení § 10 odst. 3 písm. c) ZDP. Dále lze aplikovat osvobození dle § 10 odst. 3 písm. c) bod 5, kde se jedná o příležitostně nabyté bezúplatné příjmy, které za zdaňovací období nepřesáhnou u jednoho poplatníka 15 000 Kč. U nemovitých věcí se toto osvobození určitě aplikovat nebude vzhledem k nízké částce.
Ocenění znaleckým posudkem
Hodnotu bezúplatného příjmu je třeba ocenit znaleckým posudkem. Dále je třeba si dát pozor, že v případě nabytí osvobozeného bezúplatného příjmu, je třeba podat oznámení o osvobozených bezúplatných příjmech dle § 38v ZDP, pokud částka převyšuje 5 000 000 Kč.
Pokud bychom nesplnili výše uvedené osvobození, je třeba daný příjem zahrnout do § 10 ZDP – ostatní příjem. Do výdajů lze uplatnit původní cenu nemovité věci. Pokud by u nemovité věci byly výdaje vyšší než příjmy, lze aplikovat pouze výdaje do výše příjmů.
Pokud bychom se rozhodli danou nemovitou věc prodat, lze také uplatnit možnost osvobození po splnění určitých podmínek. Je třeba postupovat následovně:
Měl daňový poplatník alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem nemovité věci bydliště? Bydlištěm se dle pokynu D-22 nerozumí trvalý pobyt, ale místo, kde daná osoba bydlí. Pokud je odpověď ano, lze daný prodej osvobodit, viz § 4 odst. 1 písm. a) ZDP. Pokud by odpověď byla ne, lze postupovat následovně. Použil daňový poplatník inkasované peníze z prodeje bytu k uspokojení vlastní bytové potřeby? Jedná se o situaci, kdy za obdržené peníze z prodeje si pořídím jinou nemovitou věc, ve které budu bydlet. Pokud bychom se rozhodli uspokojovat vlastní bytovou potřebu penězi získané z prodeje nemovité věci, je třeba postupovat dle § 4b odst. 2 ZDP, kdy je třeba oznámit správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo. Dále je třeba dodržet související podmínky uvedené v § 4b odst. 3 ZDP, kdy je třeba:
- podle písm. a) použít dané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník ty prostředky získal,
- nebo dle písm. b) použít dané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal.
Pokud tedy budou splněné podmínky v písm. a) či b) lze daný příjem osvobodit do výše částky, která se použije pro uspokojení vlastní bytové potřeby.
Praktický příklad daňové problematiky
Pan Suchan nabyl bezúplatně rodinný dům od svého otce v září roku 2020 za 4 000 000 Kč a v říjnu 2020 se do něj přestěhoval. V květnu roku 2021 dům prodal za 5 000 000 Kč. Z příjmů z prodeje použil 60 % finančních prostředků na uspokojení vlastní bytové potřeby (ke koupi nového bytu došlo ke konci roku 2021). Oznámení dle § 4b odst. 2 ZDP včas podal.
Řešení:
- V roce 2020 se bude jednat o osvobozený příjem (§ 10 odst. 3 písm. c) bod 1 ZDP).
- Minimální doba 2 let není splněna, a tak se řeší druhá podmínku – obstarání vlastní bytové potřeby (viz § 4b odst. 2, odst. 3 ZDP).
- Dům jsme prodali za 5 000 000 Kč, ale pouze 60 % jsme použili pro uspokojení vlastní bytové potřeby, a tak 40 % nelze osvobodit. Daný neosvobozený příjem uvedeme do § 10 ZDP – ostatní příjmy, kde příjem bude 5 000 000*0,4 = 2 000 000 Kč a související výdaj bude cena dle znaleckého posudku v dědickém řízení 4 000 000*0,4 = 1 600 000 Kč. Základ daně bude činit 2 000 000 – 1 600 000 = 400 000 Kč. Daň bude činit 400 000*0,15 = 60 000 Kč. Od daně si lze odečíst ještě slevy (například sleva na poplatníka ve výši 27 840 Kč, viz § 35ba odst. 1 písm. a) ZDP.
U dílčího základu § 10 ZDP – ostatní příjmy, lze vykazovat výdaje maximálně do výše příjmů, tudíž nelze aplikovat ztrátu. Pokud by tedy byly výdaje vyšší než příjmy, lze do daňového přiznání zahrnout pouze výdaje do výše příjmů.
Další podmínky pro osvobození jsou uvedeny v § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. Pro nemovité věci nabyté ať už úplatně či bezúplatně před rozhodným dnem 1. ledna 2021, platí časový test 5 let. Pro nemovité věci nabyté až po 1. lednu 2021, platí nový časový test 10 let. Časový test se počítá od dne nabytí vlastnického práva k nemovité věci (skončení dědického řízení) až po den prodeje nemovité věci nebo vypořádání spoluvlastnictví. Pokud doba přesáhne časový test, lze dané příjmy osvobodit.
