Provést dobře prodej družstevního bytu není vůbec snadné. Družstevní byt má totiž svá specifika a neprodává se úplně stejně, jako byt v osobním vlastnictví. Jak prodat družstevní byt, abyste vše okolo prodeje úspěšně zvládli? Nejdůležitější je mít zkušeného realitního makléře, který zajistí úspěšný prodej, ale také odborný právní servis.
Jaký je rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví?
Než se pustíme do samotného prodeje družstevního bytu, je dobré vysvětlit si základní rozdíl mezi bytem v osobním vlastnictví a družstevním bytem. Mezi těmito druhy vlastnictví je totiž velký rozdíl. Pokud vlastníte byt v osobním vlastnictví, můžete s ním nakládat jakkoli podle svého uvážení. Kdykoli ho rekonstruovat, pronajmout nebo třeba prodat.
Oproti tomu družstevní byt ve skutečnosti nevlastníte. Vlastníte pouze podíl v bytovém družstvu. Pravým vlastníkem družstevního bytu je ve skutečnosti družstvo, vy jste pouze nájemníkem, který však má právo k užívání bytu.
Hlavní rozdíl tak vyplývá z vlastnického práva – protože nejste vlastníkem, nesmíte s bytem libovolně nakládat. Větší rekonstrukce, pronájem nebo prodej družstevního bytu zpravidla musí schválit družstvo.
Chcete se dozvědět víc o tom, jaký je rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictví? Prozradíme vám například, jak je to s pořízením družstevního bytu na hypotéku.
Co vědět před prodejem družstevního bytu
Ještě, než začnete prodej družstevního bytu realizovat, je vhodné zjistit si u bytového družstva, jak takový prodej probíhá. Prodat družstevní byt není většinou úplně snadné, protože stanovy družstva mohou prodej výrazně omezovat.
Věděli jste například, že družstvo může mít ve stanovách, že byt (neboli bytový podíl) nemůže koupit cizinec nebo právnická osoba? Zrovna takové omezení mají družstva ve stanovách poměrně často.
Družstevní byt většinou prodáte za méně než byt v osobním vlastnictví, ale neplatí to vždy
Na trhu je o družstevní byty menší zájem, a to se samozřejmě promítá také do ceny, za jakou můžete být prodat. Prodej družstevního bytu se může táhnout velmi dlouho, pokud ho nedělá zkušený realitní makléř, který ví, jak nejlépe takový byt nabídnout a zároveň umí vyvrátit nejčastější klišé, proč v žádném případě nekupovat družstevní byt. Dobrý makléř dokáže navýšit prodejní cenu, a to je především u družstevního bytu potřeba.
Družstevní byty se prodávají až o 15 % levněji
Statistika trhu mluví poměrně jasně. Prodej družstevního bytu vám vynese až o 15 % méně, než kdybyste prodali stejný byt v osobním vlastnictví. Proto je skutečně důležité mít dobře stanovenou prodejní cenu a její výši mít podloženou argumenty.
Zkušený realitní makléř dokáže udělat kvalifikovaný odhad, případně můžete využít znalecký posudek. Počítejte ale s tím, že hodnota ve znaleckém posudku bude také nižší, než je reálný tržní odhad.
Pozor na nesplacenou anuitu
Zkomplikovat prodej družstevního bytu vám může i nesplacená anuita. Je to podobné, jako byste chtěli prodat byt zatížený hypotékou. Anuita je dosud nesplacená část úvěru (nebo jeho poměrné části), která se váže na bytový podíl. Zjednodušeně řečeno je to například část úvěru, za který bytové družstvo byty postavilo či zrekonstruovalo bytový dům.
Zpravidla se splácí po měsíčních splátkách. Pokud je tedy anuita například 400 000 Kč, je potřeba tuto částku z prodejní ceny odečíst. Málokterý kupující bude ochotný zaplatit tržní cenu, a navíc ještě splácet anuitu.
Jak prodat družstevní byt téměř za cenu bytu v osobním vlastnictví
Existuje však možnost, jak můžete prodat družstevní byt téměř za stejnou cenu, jako byt v osobním vlastnictví. Jak na to? Zkuste se s družstvem domluvit na písemném potvrzení, že do roka bude možné byt převést do osobního vlastnictví. Pokud takové potvrzení budete mít, můžete cenu družstevního bytu navýšit.
Jestli se byty převedou do osobního vlastnictví nebo ne, záleží na členské schůzi bytového družstva. Většinou existuje velká šance, že se převod do osobního vlastnictví podaří úspěšně provést. Družstva v současné době spíš zanikají a mění svou strukturu na SVJ (Společenství vlastníků jednotek). Nicméně i tak existují pravidla, kdy je možné byt do osobního vlastnictví převést, a kdy naopak ne.
Základním pravidlem je, že nájemník (člen bytového družstva), který žádá o převedení bytu do osobního vlastnictví, nesmí mít žádný závazek vůči družstvu. Tím se má na mysli především splacení anuity a všech svých závazků.
Ovšem i přesto, že máte vůči družstvu vše splaceno, neznamená to automaticky, že vám vzniká nárok na převod do osobního vlastnictví. Pokud nebudou členové družstva pro převedení, bohužel se nemáte, jak převedení domáhat.
Víte, jak je to s daní z příjmu při prodeji družstevního bytu? Prozradíme vám, co taková daň obnáší, a jaké existují výjimky, kdy ji nemusíte platit.
Jak dlouho trvá prodej družstevního bytu
Doba, za jak dlouho se podaří prodat družstevní byt (respektive družstevní podíl), je různě dlouhá – záleží na konkrétní situaci a šikovnosti realitního makléře. Zpravidla ovšem trvá prodej družstevního bytu déle než prodej bytu v osobním vlastnictví.
Samotný proces prodeje a převodu podílu je sice rychlejší – ten může být už do druhého dne, ale hledání kupce bývá složitější a delší.
Zatímco byty bez jakékoli vady v osobním vlastnictví se prodávají relativně rychle (mnohdy i v řádu dní), družstevní byty jsou na trhu zpravidla déle, a to až několik týdnů. To platí, pokud nemá družstevní byt jakoukoli vadu (především právní) a je splacená anuita.
Pokud je prodej družstevního bytu navíc doprovázen problémy, výrazně to snižuje prodejní cenu nebo kupci velmi rychle ztratí zájem.
Co je potřeba vyřešit před prodejem družstevního bytu
Ze všeho nejdřív se domluvte s družstvem. Oznamte, že máte v úmyslu prodat družstevní podíl a ideálně si zjistěte, jestli prodej družstevního bytu není nějak omezen stanovami družstva. Zároveň si zajistěte potřebné dokumenty.
- potvrzení o členství v družstvu a evidenční list
- potvrzení o bezdlužnosti vůči družstvu
- potvrzení o splacení anuity (případně výpis, kolik zbývá družstvu doplatit)
Převod práv a povinností (prodej družstevního podílu)
Jakmile najdete kupujícího, je potřeba připravit převod práv a povinností (smlouvu o převodu družstevního podílu), tedy jakousi kupní smlouvu. Někdy se můžete setkat s tím, že družstvo má takovou smlouvu o převodu družstevního podílu předpřipravenou – rozhodně ale doporučujeme si ji nechat zkontrolovat právníkem. Smlouvu o převodu členských práv a povinností je potřeba doručit ke schválení na bytové družstvo.
Družstvo zpravidla nesmí převod podílu zamítnout, ale má právo žádat úhradu převodního poplatku, který se pohybuje většinou od 2 000 do 20 000 Kč. Zároveň, existuje takřka jediná situace, kdy může bytové družstvo převod zamítnout, a to, pokud podíl převádíte na právnickou osobu nebo cizince (a pokud má toto omezení bytové družstvo ve svých stanovách).
Převod družstevního bytu (podílu) nebo převod práv a povinností je dokončen, jakmile družstvo převod podílu potvrdí. Tím je prodej družstevního bytu dokončen. Nezapomeňte si v takovém případě ještě vyžádat od družstva potvrzení, že převodem došlo k zániku vašeho nájmu a členství v družstvu a potvrzení, že máte vyřešeny všechny závazky.
Co by měla obsahovat smlouva o převodu družstevního podílu
Jak už jsme zmínili, vždy si dejte pozor na to, aby smlouva o převodu členských práv a povinností (někdy se také nazývá smlouva o převodu družstevního podílu) obsahovala všechny náležitosti. Zkušený realitní makléř vám samozřejmě poskytne vyladěnou smlouvu do posledního detailu.
Nikdy si nestahujte smlouvu z internetu a obezřetní buďte také v případě, že bytové družstvo má své smlouvy. Ty mohou být různě staré a dnes už nemusí reflektovat všechny náležitosti platné smlouvy.
Pokud budete řešit smlouvu s odborníky, vyhnete se tak zbytečným rizikům. Podívejte se, co by minimálně měla smlouva o převodu družstevního podílu obsahovat.
- základní vymezení smluvních stran (tedy převodce a nabyvatele podílu)
- detailní specifikaci družstevního podílu včetně bytové jednotky a družstva
- jasné definování kupní ceny za družstevní podíl
- závazek koupě družstevního podílu
- náležitosti podpisu, jako je místo podpisu, datum a podepisující strany
- samotné úředně ověřené podpisy
Pozor, abyste hrubě neporušili stanovy družstva
Víte, že o družstevní byt můžete přijít? Nestává se to sice často, ale bytové družstvo má právo vás vyloučit z družstva, pokud hrubě a opakovaně porušujete stanovy družstva nebo neplníte své povinnosti.
Družstvo navíc v takovém případě vyplácí pouze vypořádací podíl, který je výrazně nižší než tržní cena družstevního bytu. Vyloučit vás družstvo může například, pokud opakovaně byt pronajímáte, přestože s tím družstvo nesouhlasí. Podobně může posuzovat i pokus o neschválený prodej družstevního bytu.
