Při koupi nemovitosti jde o miliónové částky, takže maximální opatrnost je na místě. Jak snížit riziko, že o peníze přijdete a co udělat pro opravdu bezpečné vypořádání kupní ceny? A jaké parametry by měla splňovat bezpečná úschova? Přečtěte si informace o typech úschov v novém článku.
Kdy zaplatit za koupi nemovitosti a v jakém okamžiku mohou peníze přijít do rukou prodávajícího? Odpovědi na tyto dvě otázky je potřeba pečlivě zvážit a zohlednit hlavně bezpečnostní riziko. Klíčové je hlavně načasování a posloupnost jednotlivých kroků.
Bezpečná úschova kupní ceny pro obě zúčastněné strany
Skutečný převod vlastnického práva ke kupované nemovitosti nastává až nějakou dobu po samotném podpisu kupní smlouvy. Jenže do té doby, než bude v katastru nemovitost napsána na kupujícího, neměl by prodávající získat peníze. Ovšem, aby mohl být podán návrh ke vkladu vlastnického práva do katastru, je potřeba kupní smlouva a hlavně jistota, že peníze kupující skutečně má a zaplatí. Z toho důvodu se využívá úschova kupní ceny, kde jsou peníze uloženy mimo dosah obou zúčastněných stran až do doby, než se celá záležitost vyřeší.
Jakmile dojde ke vkladu vlastnického práva, dochází k uvolnění peněz z úschovy, které putují k prodávajícímu. A když se stane něco, co zabrání úspěšnému dokončení prodeje a převodu vlastnických práv, mohou se peníze bezpečně vrátit kupujícímu.
Základní kroky pro bezproblémový převod peněz:
- Shodněte se na výběru uschovatele
- Kupní cena musí být v úschově ještě před podáním návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru
- Řádně ošetřete podmínky pro vyplacení kupní ceny
Typy úschov kupní ceny při koupi a prodeji nemovitosti
Při koupi nemovitosti se můžete rozhodovat mezi několika typy úschovy. Vždy je dobré vše nejdříve, za pomoci realitního makléře, probrat se všemi stranami obchodního případu a vzájemně se shodnout na tom, u koho bude úschova kupní ceny vedená.
Advokátní úschova
Bezpečná úschova kupní ceny u advokáta je nejčastěji využívanou možností. Jde o bezpečný a cenově přijatelný způsob, jak nechat peníze v bezpečí do doby, než dojde k převodu vlastnických práv.
Pro výběr advokáta, kterému svěříte úschovu kupní ceny, použijte seznam členů České advokátní komory dostupný na internetových stránkách. Zároveň je dobré, aby měl vybraný advokát uzavřené pojištění odpovědnosti pro případ, že se přeci jenom něco stane. S výběrem prověřené advokátní kanceláře by vám měl pomoci přímo realitní makléř.
Úschova u notáře
Notáři musí obecně vykazovat výborných morálních kvalit, což vzbuzuje ještě větší jistotu pro úschovu kupní ceny. Notářská úschova má také tu výhodu, že musí mít ze zákona sjednané pojištění odpovědnosti škody. Na druhou stranu je však cena výrazně vyšší v porovnání s advokátní úschovou.
Notáře, kterého kontaktujete pro využití úschovy peněz, opět můžete vybrat z veřejně dostupného seznamu Notářské komory České republiky.
Bezpečná úschova v bance
Další variantou je bankovní úschova. Ta se s oblibou využívá hlavně v případě, kdy si pro pořízení nemovitosti bere kupující hypotéku. Konkrétní podmínky se liší v závislosti na bance a v zásadě jde o bezpečnou volbu, kdy peníze mohou být potenciálně ohroženy pouze krachem banky, na což jsou však vklady pojištěné.
Opatrně je potřeba zacházet s bankovní úschovou na vázaném účtu, který je vedený pouze na jednoho účastníka celé transakce. I během procesu převodu vlastnických práv totiž na tyto peníze může dosáhnout exekutor a zabavit je i přesto, že teoreticky jde již o majetek prodávajícího. Zároveň do banky není možné uschovat potřebné listiny, jako jsou kupní smlouva a vklad kupní smlouvy, takže může být potřeba dojednat zvlášť další úschovu u advokáta, notáře nebo realitní kanceláře. Náklady na úschovu u banky jsou navíc poměrně vysoké.
Úschova u realitní kanceláře
V minulosti byl tento typ úschovy vnímám jako nejrizikovější. Především proto, že peníze nebyly nijak odděleny od majetku realitní kanceláře, která s nimi mohla volně nakládat a riziko zpronevěry zde bylo nejvyšší. S příchodem zákona o realitním zprostředkování se také pro tuto úschovu stanovila jasná pravidla. Realitní kancelář musí s klienty uzavřít smlouvu o úschově a na každou úschovu otevřít zvláštní účet. Musí vést přesnou evidenci všech úschov a o tom, že úschovy poskytuje, informovat Živnostenský úřad. Neměla by ale aktivně tento typ úschovy klientům nabízet. Poskytnout ji může pouze na základě písemné žádosti klienta.
Při koupi nemovitosti nesázejte na důvěru
Rizikové je zejména pořízení nemovitosti bez spolupráce s realitní kanceláří, protože přesně v takovém případě se vás může prodávající snažit nalákat na rizikový převod peněz. Není dobré příliš důvěřovat prodávajícímu a nechat si od něj kompletně zpracovat kupní smlouvu bez řádně ošetřených podmínek úschovy. A platí to i v případě, kdy kupujete nemovitost od známých. Jde o velké peníze a nikdy nevíte, co se může stát. Pokud zanedbáte správně připravené smlouvy a posloupnost jednotlivých kroků, jsou následně peníze velmi obtížně vymahatelné.
Bezpečná úschova kupní ceny a její zajištění je základním kamenem služeb kvalitní realitní kanceláře. Nepodceňujte ji.
